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Artículo publicado en la revista del consejo General de Colegios de Administradores de fincas nº212 del segundo trimestre de 2025. Puede visualizarlo en el siguiente enlace https://cgcafe.org/revista/. Página 53.
Una de las cuestiones más frecuentes en la práctica de la Propiedad Horizontal es la que surge cuando, tras un proceso de divorcio o separación, la resolución judicial atribuye el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges copropietarios.
La práctica nos enseña en estos supuestos que el otro propietario –privado de la facultad de uso– suele entender que no debe contribuir a los gastos comunes de la comunidad de propietarios, pues es su expareja la única beneficiaria de los servicios y la propiedad que dichas cuotas cubren.
El debate, por tanto, en estas ocasiones radica en determinar si la atribución judicial del uso de la vivienda exonera al copropietario no usuario de la obligación de pago, o si, por el contrario, la obligación de contribuir a dichos gastos sigue recayendo sobre todos los titulares registrales, con independencia del disfrute efectivo.
La jurisprudencia mayoritaria, tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales, ha resuelto de forma uniforme esta cuestión en favor de la obligación solidaria de los copropietarios, incluso en los casos en que uno de ellos no disfruta de la vivienda en virtud de una resolución judicial. Es decir, en cualquier caso, a la comunidad le son ajenas las relaciones de pago que mantengan los que fueron cónyuges entre sí dadas por convenio de mutuo acuerdo o contencioso con su correspondiente resolución judicial, por lo que la misma mantiene legitimación activa para dirigirse contra el propietario como legitimado pasivamente, cuestiones que pasamos a analizar en el presente artículo.
El punto de partida es el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que dispone:
«Son obligaciones de cada propietario: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
De este precepto se desprende que la obligación de pago es objetiva, indisponible y derivada de la mera titularidad, no del uso efectivo del inmueble.
a) Naturaleza jurídica: obligación propter rem
En este sentido el Tribunal Supremo (STS 508/2014, de 25 de septiembre, entre otras) ha reiterado: “Que se trata de una obligación real o propter rem, que se impone directamente al propietario del inmueble frente a la comunidad de propietarios.”
Así, aunque la vivienda se atribuya en uso a otro copropietario por resolución judicial en materia de familia, la relación con la comunidad no se ve alterada: la obligación de pago sigue pesando sobre todos los propietarios de la misma.
b) Irrelevancia de la atribución del uso
El argumento de que “quien disfruta es quien paga” ha sido rechazado de forma constante por la jurisprudencia. La STS de 25 de mayo de 2005 lo expresó en los siguientes términos:
“La contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y además su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento.”
En consecuencia, la decisión del juzgado de familia que atribuye el uso de la vivienda, regula únicamente las relaciones internas entre los cónyuges, pero no afecta a la comunidad de propietarios, que es un tercero ajeno a dichas disputas, por lo que incluso aunque el pago hubiera sido atribuido por resolución judicial al cónyuge que la ocupa, el caso de impago del mismo, el otro será corresponsable frente a la comunidad de dicho pago.
“El hecho de que lo copropietarios del inmueble se encuentren divorciados o hayan llegado a un acuerdo, incluso aprobado judicialmente, respecto al uso o contribución de tales gastos, afecta a ellos exclusivamente, sin que puedan imponérselo unilateralmente al resto de copropietarios, en cuanto lo acordado, respecto del uso de la vivienda, no afecta a terceros, ni altera las obligaciones de los copropietarios frente a la Comunidad, quienes seguirán respondiendo de las deudas devengadas con posterioridad a dicha situación, y además de forma solidaria, sin perjuicio de los derechos que pudiera ostentar internamente uno respecto del otro» ( SAP Madrid 20ª 242/2017, 19.6 ).
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Contacte con Nosotros y Reciba AsesoríaLa cuestión de si la obligación de pago es mancomunada o solidaria también ha sido objeto de debate. La jurisprudencia consolidada sostiene que es solidaria, con base en tres razones fundamentales:
La cuestión jurídica planteada por los recurrentes en su recurso no puede ser estimada, por ser una deuda solidaria la que da contenido a la pretensión, como así lo ha declarado esta Sección en asuntos semejantes al aquí planteado al establecer.
» Desde esta perspectiva debe recordarse -como ya tiene declarado esta Sección, entre otras, en sentencias de 15 de marzo de 2011 y 21 de diciembre de 2010 – que en los supuestos de copropiedad del elemento privativo en cuestión, la obligación de pago de las cuotas de la propiedad horizontal a que el mismo pertenece corresponde, con carácter solidario, a cada uno de los copropietarios; pues la solidaridad entre comuneros, que se deriva de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, impide que dicha cuota se divida cuando sean varios los propietarios, y, además, al ser gastos de conservación del bien compartido, tiene el carácter de indivisible y solidaria frente a terceros, como es la comunidad . Y ello, evidentemente, sin perjuicio de las reclamaciones a que pudiere haber lugar, entre los copropietarios del elemento privativo, por virtud de las relaciones internas entre los mismos «
Este criterio ha sido confirmado, entre otras, por la SAP Madrid 29/06/2018, la SAP Toledo 1262/2021, y en la SAP Córdoba de 17 de julio de 2024, que ratifica expresamente el criterio aquí expresado y únanime en la jurisprudencia que el copropietario privado del uso sigue obligado a contribuir solidariamente a las cuotas comunitarias.
De lo expuesto se desprenden los siguientes principios:
La obligación de pago de las cuotas comunitarias recae sobre los propietarios del inmueble, no sobre sus usuarios.
La atribución judicial del uso de la vivienda en un divorcio no altera la relación jurídica entre la comunidad y los titulares registrales.
El copropietario no usuario sigue obligado al pago, aunque podrá reclamar posteriormente a su ex cónyuge la parte correspondiente.
La responsabilidad frente a la comunidad es solidaria, lo que permite reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los copropietarios.
En definitiva, el hecho de no disfrutar de la vivienda no exime a un propietario de su deber de contribuir a los gastos generales, pues la obligación nace de la titularidad y no del uso.
Esta doctrina protege a las comunidades de propietarios, frecuentemente castigadas por la morosidad, y refuerza la seguridad jurídica, asegurando que el sostenimiento del inmueble recaiga siempre sobre quienes ostentan la titularidad registral, con independencia del disfrute efectivo.
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