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Para comenzar el presente artículo debemos dejar indicado que si el arrendamiento de habitación en una vivienda está sometido a la LAU o al código civil es una cuestión no exenta de cierta controversia jurisprudencial , si bien también es cierto que el criterio mayoritario es el de entender que esta clase de contratos no pueden ser considerados arrendamientos de vivienda, ni por consiguiente, aplicarse las previsiones de la LAU, si no las del código civil y en concreto el artículo 1544 a 1582 y ss.
Desde un punto de vista estrictamente jurídico los argumentos de la doctrina mayoritaria son lógicamente coincidentes. Así, entiende este cuerpo jurisprudencial en primer lugar que el artículo 2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda de arrendatario«, y en que la edificación cedida debe ser adecuada a servir a las plenas necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.
Por tanto este concepto de habitabilidad no puede desprenderse del contrato de arrendamiento de habitación, pues este se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina, el baño o el salón, estando muy lejos del concepto jurisprudencial antedicho que incluye necesariamente la intimidad en lo arrendado, esencia del hogar y vida doméstica.
Un segundo argumento sería el entender que dada la minuciosidad con que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de la viviendas, cesión, subrogación inter vivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto, etc., si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda (contrato de arrendamiento de habitación), ciertamente, algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos, dada la problemática que podría derivarse de situaciones tales como fallecimiento del inquilino de habitación con derecho a cocina y servicios, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc… cuando solo una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento; todo lo cual conduce a la conclusión apuntada de exclusión de la LAU.
Por último y en tercer lugar la Doctrina del TS recogida entre otras en las STS de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000 que indica en su tenor literal: » El carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad”
En definitiva en el primero de los casos, jurisprudencia de las Audiencias Provinciales mayoritaria, entenderíamos que el arrendamiento de habitación ubicada en una vivienda, incluso con derecho compartido de los elementos comunes de la misma como cocina, baño y comedor, estaría sujeto, a lo pactado por las partes en el contrato y en su defecto al Código Civil en sus artículos 1.544 a 1.582, y no a la legislación especial arrendaticia, arts. 1 y 2.1 LAU, quedando por tanto a lo pactado entre las partes, no estando sujetos a la imperatividad de las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos
En este sentido entre otras se pronuncian: La AP de León, en la Sentencia 2 de 10 de junio de 2021, la AP de Vizcaya, de 29 de mayo de 2014, la SAP de Cádiz, de 30 de noviembre de 2015, la SAP de Valladolid, de 15 de diciembre de 2015, la de 9 de julio de 2019, la de Valladolid de 15 de diciembre de 2015, de Ciudad Real de 14 de septiembre de 2017 y de León de 10 de junio de 2021.
Por otra parte, y dentro de un cuerpo jurisprudencial minoritario nos encontramos entre otras con la reciente sentencia de la AP de Santander de 10/03/2026.
En la misma se viene a sostener que el contrato objeto del pleito desde una óptica jurídica se califica como arrendamiento sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la medida en que, atendiendo a la realidad negocial y a la finalidad perseguida por las partes, el elemento determinante no es la extensión objetiva del uso cedido —limitado en este caso a una habitación con aprovechamiento compartido de zonas comunes—, sino el destino funcional del contrato. En efecto, de las estipulaciones contractuales el tribunal entiende que la ocupación responde a una necesidad de vivienda permanente del arrendatario, lo que integra el supuesto de hecho del artículo 2º LAU, sin que la ausencia de exclusividad en el uso de determinados servicios esenciales pueda desnaturalizar dicha calificación, (es decir rompe con el sustento jurídico de la mayoría de audiencias provinciales interpretándolo en sentido contrario).
A su juicio el compartir elementos comunes no constituye un criterio de exclusión del ámbito de aplicación de la LAU, pues lo jurídicamente relevante es la satisfacción de la necesidad habitual de vivienda, y no la configuración material o distributiva del inmueble ni el carácter exclusivo de todos sus elementos. En consecuencia, la relación contractual debe incardinarse en el régimen imperativo de la LAU, con las consecuencias que de ello se derivan en orden a su duración, prórrogas y causas de resolución.
En este sentido traemos a colación la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres, Sec. 1.ª, 237/2022, de 23 de marzo, Recurso 191/2022 en donde tras analizar las cláusulas del contrato y la verdadera intención de las partes, la antedicha Audiencia llega a la conclusión de que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda y no de habitación independientemente de la nominación del mismo como de habitación indicando en su tenor literal: “Es de aplicación la LAU y no el Código Civil puesto que el arrendamiento es de vivienda tal y como consta en el contrato aunque se trate de una alquiler de habitaciones compartidas y habrá de sujetarse a los plazos mínimos de duración legalmente vigentes”. En el mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sec. 5.ª, 576/2006, de 26 de octubre, Recurso 497/2006
A mayor abundamiento, sostiene este cuerpo jurisprudencial minoritario que la interpretación del contrato no puede realizarse de espaldas a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicado, conforme impone expresamente el artículo 3.1º del Código Civil —“las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”—.
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Contacte con Nosotros y Reciba AsesoríaComo conclusión, aun no estando de acuerdo con la tesis minoritaria y dejando a un lado los contratos que pudieran estar hechos en fraude de ley , desde la perspectiva del artículo 3º1 de CC, resulta innegable que el acceso a la vivienda ha experimentado en los últimos años una profunda transformación, caracterizada por la escasez de oferta y el incremento de precios, lo que ha generalizado fórmulas de arrendamiento parcial, como el arrendamiento por habitaciones, que en muchos casos constituyen la única vía real de satisfacer la necesidad de residencia habitual. En este contexto, el concepto jurídico de “vivienda” quizás no puede anclarse en una concepción rígida o tradicional vinculada a la ocupación exclusiva de la totalidad del inmueble, sino que debe evolucionar para comprender aquellas situaciones en las que, aun mediando uso compartido de servicios comunes, se cumple la función esencial de servir de morada permanente. Si bien reiterando que a día de hoy parece muy forzada y sin encaje jurídico conforme a la LAU, entender que el contrato de arrendamiento de habitación este sometido a la LAU y no al código civil con las importantes consecuencias que devienen de la aplicación de una u otra legislación.
