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Artículo publicado en la revista del Colegio de Administradores de Fincas de Murcia, La Llave, nº19, diciembre 2025.
La acción de cesación del artículo 7.2 LPH constituye el instrumento específico que el ordenamiento ofrece para restablecer la convivencia cuando se vulneran los límites propios de las relaciones de vecindad y se incurre en conductas que, por su persistencia, rebasan lo tolerable conforme al art. 7.2 CC y a la prohibición del abuso de derecho. Su función es reaccionar frente a actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas que, pese a las advertencias previas, se mantienen de forma contumaz, alterando el uso normal del inmueble y el interés comunitario. Desde esta lógica, la acción no solo permite obtener la cesación inmediata de la actividad, sino que, en casos graves, habilita incluso la privación temporal del uso de la vivienda o local como medida necesaria para restaurar la paz vecinal.
Dada la especial gravedad de las consecuencias que puede acarrear esta acción —incluida la privación temporal del uso del inmueble y la extinción de derechos del ocupante— el legislador exige el cumplimiento de unos requisitos pre procesales rigurosos, cuyo respeto resulta inexcusable antes de acudir a la vía judicial. La jurisprudencia, consciente de este alcance sancionador, demanda además un acervo probatorio especialmente sólido, capaz de demostrar de forma objetiva, continuada y no esporádica que la actividad reviste carácter molesto, insalubre, nocivo, peligroso o ilícito. Solo cuando estas garantías concurren y la conducta persiste pese a los requerimientos previos, procede activar este mecanismo excepcional que busca restaurar de manera efectiva la convivencia comunitaria. En este artículo nos centraremos dentro del artículo 7.2 en el ámbito de las actividades molestas.
Marco normativo: estructura del art. 7.2 LPH
El art. 7.2 LPH diseña un itinerario claro:
– Requerimiento previo del presidente, a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, instando a la cesación inmediata bajo apercibimiento de emprender acciones judiciales.
– Si el infractor persiste, el presidente podrá ejercitar la acción, previa autorización de la Junta, convocada específicamente para ello.
– La demanda debe acompañarse del requerimiento fehaciente y del acuerdo de la Junta.
– El juez puede adoptar medidas cautelares, incluida la cesación inmediata.
– La acción debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante.
– La sentencia puede declarar el cese definitivo, la indemnización y la privación del derecho de uso hasta tres años. Si el infractor no es propietario, cabe la extinción de todos sus derechos y su lanzamiento inmediato.
I Naturaleza del requerimiento y configuración jurisprudencial
El requerimiento previo es un requisito de procedibilidad cuya omisión vicia la acción. No es un trámite optativo ni un gesto previo a demandar, sino la pieza que legitima la activación del mecanismo sancionador del artículo 7.2.
Las Audiencias Provinciales han construido un criterio uniforme. Así entre otras : Las AP Madrid (Sec. 8.ª, 20-2-2018; Sec. 21.ª, 11-4-2018; Sec. 18.ª, 27-11-2017) y la AP Guipúzcoa (Sec. 2.ª, 10-5-2019), nos indican que:
1) El requerimiento es insoslayable, y puede ser apreciado incluso de oficio a falta de alegación de parte.
2)– Puede ser realizado de oficio por el presidente o a instancia de cualquier propietario u ocupante.
3) – No requiere acuerdo de Junta previo.
4)– Debe ser fehaciente o fidedigno, constando contenido y recepción.
5)-Tiene que contener el mandato expreso de la cesación inmediata, bajo apercibimiento de acciones judiciales.
6) Debe necesariamente concederse un plazo razonable, no alejado de la realidad para el cese de la actividad
7) Solo ante la persistencia procede convocar la Junta.
En este sentido y como parte también de una unánime Jurisprudencia: AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 23-5-2024: “Al no acreditarse la existencia de requerimiento previo al comunero para cesar en el ejercicio de la actividad de uso turístico del inmueble, no puede estimarse la demanda al ser este un requisito de procedibilidad”
Considero de especial relevancia a los efectos de este artículo, indicar que si bien la Jurisprudencia era muy reticente a que nadie distinto al presidente fuera quien se encargara de la efectiva realización del requerimiento, son cada vez más las Audiencias Provinciales que vienen admitiendo, con un criterio que nos parece más que lógico, que lo realice el administrador de la comunidad, siempre que se indique que el mismo se realiza por mandato expreso del presidente de la comunidad. Entre otras:
AP Jaén, Sec. 1.ª, 15-5-2023
“Es válido el requerimiento fehaciente hecho por el administrador de la comunidad requiriendo para la cesación en las actividades molestas e insalubres de los inquilinos cuando lo efectúa por orden del presidente de la comunidad”
AP de Madrid de 30 de noviembre de 2022
“También se considera válido el requerimiento efectuado por el administrador en nombre del presidente, como consta en este supuesto ya que en el (folio nº 89) consta que se hace por mandato expreso del presidente de la comunidad”
El acuerdo de junta tiene el carácter también de requisito de procedibilidad, de forma y manera que sin el mismo la acción judicial esta conducida inexorablemente a la no admisión o al fracaso, pudiendo ser también apreciado de oficio como en el caso anterior.
La autorización de la Junta debe ser: 1) Explícita, 2) Inequívoca en el sentido de que ha ser muy estricto con el tenor literal del acuerdo a tomar y siempre como punto autónomo del orden del día.
Entre unánime Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales:
AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 22-7-2022
“No constando acuerdo de la junta que autorice al presidente para demandar solicitando la cesación en la actividad por el comunero, tras el requerimiento practicado, debe desestimarse la demanda interpuesta en tal sentido”
La AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 229/2024, afirma:
«Dado que el punto del orden de día se refiere al debate sobre actividades prohibidas en estatutos no es válido el requerimiento de cesación hecho en la propia junta ni el acuerdo de facultar al presidente para iniciar actuaciones judiciales.»
Respecto de la legitimación de un comunero para ejercer esta concreta acción de cesación en términos del art.7.2 LPH, se ha pronunciado favorablemente nuestro Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones por ejemplo en la STS de 18 mayo de 2016, núm. 21/2016, rec. 1131/2014, en la cual se indica en su tenor literal : “Que es doctrina jurisprudencial consolidada que un copropietario por sí solo puede ejercer la acción de cesación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, también en STS de 30 octubre 2014 que insiste en esa doctrina y en STC 115/1999, de 14 junio, mencionada en aquella, que lo deduce de la tutela judicial efectiva, y a cuyo contenido nos remitimos, si bien, tal ejercicio de la acción de cesación en interés propio solo se justifica, como refiere la propia STS 321/2016 aplicada en la sentencia apelada «ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos)»
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Contacte con Nosotros y Reciba AsesoríaLlegado este punto consecuentemente debemos formularnos las siguientes preguntas: ¿A quién debe dirigirse el requerimiento? ¿A quiénes debe dirigirse la demanda en caso de realización de actividades prohibidas en una propiedad?
Una vez ejercida una acción por actividad molesta por parte de la comunidad de propietarios debemos estar necesariamente a la jurisprudencia que ha venido interpretando tal concepto, pudiendo establecer indubitadamente los siguientes requisitos para que prospere dicha acción, requisitos:
1.) Es necesario que se dé una actividad que pueda ser calificada de incómoda, es decir molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolla la actividad, que sea atribuible a un sujeto pasivo determinado en este caso el propietario u ocupante del piso o local.
2.) Que la molestia sea notoria y ostensible, y que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad, por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, es decir que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia.
En todo caso indicamos también que la Jurisprudencialmente se viene exigiendo la existencia de una prueba concluyente, plena y convincente atendida la gravedad de la sanción, ( SSTS 18 mayo 1994, 13 mayo 1995, etc.), y de ahí la interpretación restrictiva que se realiza por los tribunales en orden a seguir la pauta del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, frente al efecto drástico del cese o de la privación del uso ,entre otras razones, porque las limitaciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente.
Algunos ejemplos jurisprudenciales:
Concurre la calificación de actividad como molesta:
1º AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 13-4-2023
“La prostitución debe considerarse actividad molesta cuando se acredita que la misma causa perjuicios a la comunidad y sus integrantes, dado el intenso y continuado trasiego de personas ajenas al edificio a todas horas, ocasionando inseguridad a los comuneros”
2º AP A Coruña, Sec. 4.ª, 23-6-2021
“Procede la cesación inmediata de tenencia de animales: los vecinos sufrieron ruidos de ladridos durante sus momentos de descanso y frecuentes y diarios olores nauseabundos por la falta de cuidados higiénicos de los animales, que motivaron persistentemente en los copropietarios un estado de desasosiego y malestar”
3º AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 4-12-2020
“Quedan acreditadas las molestias y perjuicios que la actividad llevada a cabo por la inquilina de la vivienda ocasionó a la Comunidad, como olores, constante suciedad, reiteradas llamadas de timbres intempestivas, basura en la escalera, lo cual no debe ser soportado por los comuneros”
4º AP Ourense, Sec. 1.ª, 16-6-2020
“Debe estimarse la demanda de cesación de actividades molestas de la cafetería al quedar acreditado el alto nivel de ruido hasta altas horas de la madrugada”
No concurre la calificación de actividad como molesta
1º AP Madrid, Sec. 11.ª, 11-9-2023
“No cabe estimar la acción de cesación de actividades molestas por peleas familiares en la vivienda, ya que son problemas que alteran la convivencia familiar pero no afectan a la vida de la comunidad.”
2º AP Madrid, Sec. 19.ª, 6-7-2022
No puede entenderse que los sonidos de la TV de la vecina excedan lo tolerable: la demandante no ha probado la existencia de ruidos, el informe de la Policía que se personó en el domicilio no constata su existencia y ningún vecino ha testificado
3º AP León, Sec. 1.ª, 29-10-2018 No quedando acreditado suficientemente la existencia de molestias y emisión de ruidos que superen la normalidad, no puede estimarse la demanda de cesación de actividad
Una sentencia estimatoria de la acción de cesación ordena en primer lugar cesar definitivamente la actividad molesta, puede imponer indemnización por los daños causados y, en los casos graves, así como privar del derecho de uso del piso o local hasta tres años en los supuestos más graves o en los que exista una retiración sistematice de la actividad muy prolongada en el tiempo. Si el infractor no es propietario —por ejemplo, un inquilino— la sentencia puede extinguir su contrato o derecho de ocupación y ordenar su lanzamiento inmediato. Para la comunidad, supone recuperar la convivencia, obtener reparación económica y que el propietario no pueda del uso al temporalmente. Para el infractor, implica cesar la conducta, pagar los perjuicios y perder la posesión durante el tiempo que fije el juez.
En conclusión, la cesación de actividad es efecto inherente a la declaración, una vez probada la actividad molesta en la vida comunitaria y, obviamente, la cesación no es modulable. El otro efecto- la privación del uso- debe guardar proporción con la intensidad de la molestia, esto es, ha de ser ponderada en función de las circunstancias concurrentes y de la concreta actividad cuyo cese se solicita.
AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 18-6-2021
La privación de derecho de uso de la vivienda por persistir en actividades molestas e insalubres, es una medida legítima que no priva al comunero condenado de la propiedad de la vivienda
AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 8-4-2022
Extinción de arrendamiento de vivienda a instancia de la Comunidad de Propietarios con privación de uso por dos años y orden de cese de ruidos, golpes, gritos y ocupación de zonas comunes acreditándose la afectación a la salud de propietaria.
La LO 1/2025, de 2 de enero, añade un apartado 3 aplicable desde el 3 de abril de 2025:
El propietario que pretenda realizar la actividad del art. 5.e LAU (uso turístico) debe obtener la aprobación expresa de la comunidad conforme al art. 17.12 LPH. Si se ejerce sin autorización, el presidente deberá requerir la cesación y, de persistir, podrá iniciar la acción de cesación, siendo aplicable íntegramente el régimen del apartado 2.
Siendo tan reciente la norma una ley tan reciente nos genera la duda de que si como excepción la ley objetiviza este supuesto sin necesidad de ningún tipo de acreditación de la molestia como parece el espíritu de la norma o si de si será interpretada por la jurisprudencia en atención a su carácter o no molesto siendo otro proceso el adecuado para la aplicación de la norma.
Con respecto a la Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, debemos indicar como ya hemos hecho con anterioridad que dentro del campo del artículo 7.2 de la LPH , ninguna actividad puede calificarse como molesta con carácter apriorístico y que las resoluciones administrativas no vinculan al juez civil en el ámbito del art. 7.2 LPH. Sin embargo la denominada Ley de Bienestar Animal si pueden desempeñar un papel muy útil como referente normativo complementario, es decir, si bien no actúa como norma habilitante de la acción de cesación, sí como indicador objetivo del estándar de diligencia exigible al propietario del animal, en la medida en que fija pautas de custodia responsable y de prevención de riesgos y molestias a terceros. Asimismo, funciona como elemento de corroboración probatoria, al reflejar que el legislador considera socialmente relevantes determinadas conductas (ruidos persistentes, situaciones de inseguridad, falta de control en espacios comunes), lo que refuerza la apreciación judicial de su carácter molesto cuando estas se acreditan en el proceso. Finalmente, también opera como argumento de normalidad social, al evidenciar que el perjuicio denunciado no responde a percepciones subjetivas sino a un estándar convivencial razonable determinado por la propia norma, lo que hemos visto exige la jurisprudencia. En suma, sin producir efectos vinculantes, dicha normativa contribuye a contextualizar la conducta, a valorar la diligencia del propietario y a robustecer el acervo probatorio exigido para la estimación de la acción de cesación.
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