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INTRODUCCIÓN
La vida diaria de las comunidades de propietarios se articula necesariamente a través de los acuerdos adoptados en Junta, que constituye el órgano soberano de expresión de la voluntad comunitaria. Ahora bien, para que dicha voluntad pueda formarse correctamente, no basta con que los propietarios sean convocados en tiempo y forma, sino que resulta imprescindible que conozcan con la suficiente antelación cuáles son los asuntos que van a ser objeto de debate y, en su caso, de votación.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo 700/2026, de 7 de mayo, viene a recoger y ordenar de forma especialmente clara la doctrina jurisprudencial existente sobre el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, fijando los criterios que deben tenerse en cuenta para valorar la suficiencia o insuficiencia del orden del día.
En el presente artículo analizaremos, desde dicha resolución, la función del orden del día como requisito esencial de la convocatoria, el grado de claridad exigible, la relación entre asistencia voluntaria, información previa y buena fe, la insuficiencia de las menciones genéricas, la improcedencia de adoptar acuerdos bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, la distinción entre omisión absoluta y descripción insuficiente y, finalmente, el tratamiento específico que la jurisprudencia ha dado al ejercicio de acciones judiciales por parte de la Comunidad.
El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos que debe cumplir la convocatoria de las Juntas de propietarios. En lo que ahora nos interesa, el precepto dispone que la convocatoria deberá realizarse «con indicación de los asuntos a tratar».
Por tanto, la Ley no concibe la Junta como una reunión abierta a cualquier cuestión que pueda surgir durante su desarrollo, sino como un órgano que delibera y decide sobre los asuntos previamente anunciados en la convocatoria.
La Sentencia del Tribunal Supremo 700/2026, de 7 de mayo, parte precisamente de esta idea y recuerda que la jurisprudencia de la Sala sobre el artículo 16 LPH se basa en la necesidad de que la convocatoria exprese las cuestiones que van a ser debatidas con el grado de detalle e información que resulte necesario en cada caso.
Así, y siguiendo el tenor literal de la sentencia, la doctrina jurisprudencial existente exige que la convocatoria permita garantizar:
«la debida información a los comuneros y su estudio previo». |
Esta afirmación resulta, a mi juicio, especialmente relevante porque el Tribunal Supremo no establece una regla automática, cerrada o uniforme para todos los supuestos, sino que vincula la suficiencia del orden del día a las circunstancias concurrentes en cada caso. De esta forma, bastará con que se consignen las materias a tratar, sin que pueda exigirse a la convocatoria un rigor semejante al derecho de información propio del ámbito societario; pero, al mismo tiempo, no será suficiente una enunciación meramente genérica cuando impida a los propietarios identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación.
En este sentido, la STS 700/2026 cita, entre otras muchas, las sentencias 2/2021, de 13 de enero; 408/2015, de 2 de julio; 179/2016, de 17 de marzo; 574/2012, de 13 de febrero de 2013; 547/2012, de 25 de febrero de 2013; 974/2011, de 12 de enero de 2012; 426/2011, de 28 de junio; 353/2010, de 15 de junio; 188/2010, de 18 de marzo; 1099/2007, de 11 de octubre; 726/2007, de 28 de junio; 445/2007, de 18 de abril; 1143/2006, de 20 de noviembre y 786/1993, de 27 de julio.
Estamos, por tanto, ante una doctrina plenamente consolidada que la Sentencia del Tribunal Supremo 700/2026, de 7 de mayo, resume en los siguientes términos:
«El grado de detalle exigible al orden del día estará en función de las circunstancias de cada caso concreto, pero, en términos generales, deberá cumplir con los principios básicos de claridad, concreción y precisión”
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Contacte con Nosotros y Reciba AsesoríaLa asistencia a las Juntas de propietarios en nuestro ordenamiento es voluntaria. Esta afirmación, que pudiera parecer obvia, tiene una enorme trascendencia jurídica, porque si el propietario decide si acude o no a la Junta en función de los asuntos que figuran en la convocatoria, resulta evidente que dichos asuntos deben aparecer identificados con la claridad suficiente.
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 700/2026, de 7 de mayo, recuerda que la convocatoria debe permitir a los comuneros:
«adoptar, con conocimiento de causa, la decisión de asistir o no a la junta». |
Y en la misma línea, recogiendo la doctrina clásica de la Sala contenida en la sentencia 1074/2004, de 10 de noviembre, indica que los asuntos deben consignarse en el orden del día, porque de otra forma, siendo voluntaria la asistencia, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios.
Esta doctrina entronca directamente con el principio de buena fe que debe regir las relaciones comunitarias. La propia sentencia lo expresa con claridad al señalar que se trata de evitar acuerdos:
«de forma sorpresiva». |
Por tanto, el orden del día no solo cumple una función informativa, sino que opera también como una garantía de buena fe en la formación de la voluntad comunitaria, evitando que se adopten acuerdos respecto de propietarios que, de haber conocido el verdadero alcance de lo que iba a tratarse, quizá habrían asistido, delegado su voto en otro sentido o preparado adecuadamente su intervención.
La doctrina del Tribunal Supremo no exige que la convocatoria se convierta en una exposición completa de todos los documentos, presupuestos, informes o argumentos que puedan ser manejados posteriormente en la Junta.
La STS 700/2026 lo indica expresamente al afirmar que no cabe exigir:
«un rigor en la exposición previa a la junta». |
Ahora bien, que no se exija ese rigor extremo no significa que resulte admisible cualquier fórmula genérica. La sentencia precisa que el orden del día debe cumplir con los principios básicos de claridad, concreción y precisión, aportando los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación.
En este punto la resolución es especialmente clara cuando advierte que no servirán las enunciaciones vagas del tipo:
«obras», «derramas», «asunto de interés comunitario». |
Esta afirmación tiene una enorme trascendencia práctica, pudiera ocurrir porque no es infrecuente que en las comunidades de propietarios se utilicen rúbricas de este tipo, creyendo que con ellas queda abierta la posibilidad de tratar y aprobar cualquier cuestión relacionada de forma más o menos amplia con la materia anunciada.
No es lo mismo incluir en el orden del día una referencia genérica a “obras” que indicar expresamente: “Examen y aprobación, si procede, de las obras de reparación de la fachada del inmueble, aprobación del presupuesto correspondiente y establecimiento de derrama extraordinaria para su financiación”. En el primer caso, el propietario desconoce si se trata de una mera información, de una reparación menor, de una obra necesaria, de una actuación de mejora, de la aprobación de un presupuesto o de la imposición de una derrama. En el segundo, el comunero conoce con suficiente claridad qué concreta cuestión será sometida a la Junta. |
Lo mismo ocurre con expresiones como “morosidad”, “terraza comunitaria”, “zona común”, “asuntos varios” o “problemas de convivencia”, que pueden servir para anunciar una materia general, pero no necesariamente para amparar la adopción de acuerdos concretos con eficacia jurídica vinculante si tales acuerdos, por su relevancia o consecuencias, hubieran exigido una mención clara en el orden del día. |
Especial referencia merece, en este punto, la rúbrica de ruegos y preguntas. La STS 700/2026, recogiendo la doctrina de la sentencia 1074/2004, de 10 de noviembre, recuerda que no es admisible adoptar acuerdos que no estén en el orden del día:
«ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas».
Esta doctrina no es novedosa, pues la sentencia 1074/2004 ya recogía la contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1987 y 26 de junio de 1995, en el sentido de considerar sorpresiva y contraria a la buena fe la adopción de acuerdos no incluidos en el orden del día.
La razón es evidente. Los ruegos y preguntas tienen una función meramente informativa, deliberativa o de planteamiento de cuestiones para futuras Juntas, pero no pueden servir como una puerta trasera para adoptar acuerdos que no han sido previamente anunciados.
La sentencia distingue además dos supuestos que conviene diferenciar adecuadamente. El primero es aquel en el que un asunto de cierta importancia no ha sido incluido en absoluto en el orden del día, supuesto en el que la consecuencia jurídica de la nulidad del acuerdo será prácticamente insoslayable. El segundo es aquel en el que la cuestión aparece de algún modo mencionada, pero con una descripción genérica que puede impedir o dificultar la identificación del asunto específico que se someterá al parecer de la Junta.
En este segundo grupo de casos, que son probablemente los más frecuentes en la práctica, habrá que atender a las circunstancias concretas: antecedentes conocidos por los comuneros, actas anteriores, comunicaciones previas, naturaleza del asunto, importancia económica del acuerdo y grado de previsibilidad de la decisión finalmente adoptada.
La clave no está, por tanto, en exigir una convocatoria excesivamente extensa o minuciosa, sino en evitar que el propietario no pueda identificar con claridad qué se pretende realmente aprobar.
La STS 700/2026 dedica también una especial referencia al ejercicio de acciones judiciales por parte de la Comunidad de Propietarios, cuestión que ha recibido un tratamiento diferenciado en la jurisprudencia por su conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva.
Así, el Tribunal Supremo recuerda que la Comunidad carece de facultades de autotutela y que, para defender sus derechos e intereses, debe acudir a los Juzgados y Tribunales.
En este sentido, la sentencia cita la STS 219/2013, de 15 de marzo, relativa a un supuesto en el que en el orden del día figuraba el siguiente enunciado: «información de la situación de las obras realizadas». La recurrente sostenía que ese punto tenía un mero carácter informativo y que no podía servir para acordar la anulación de una autorización y el inicio de acciones judiciales.
Sin embargo, el Tribunal Supremo desestimó el recurso y razonó que:
«los términos del orden del día son claros». |
Y añadió que también era claro el acuerdo de iniciar acciones judiciales como expresión del derecho de la Comunidad a acudir a los tribunales para la defensa de sus derechos e intereses.
Ahora bien, esta especial flexibilidad en materia de ejercicio de acciones judiciales no debe llevarnos a una conclusión equivocada. No significa que el orden del día pueda quedar vacío de contenido ni que la autorización para demandar pueda adoptarse de cualquier manera o sobre cualquier asunto completamente no anunciado. Resulta especialmente significativo el contexto en el que el TS se pronuncia de esta forma, al ser un asunto que venía dado de anteriores juntas y que de la situación de conflictividad existente parecía lo más razonable deducir la aprobación de acciones judiciales.
A mi juicio, en este concreto extremo la sentencia del Tribunal Supremo se excede al entender que el punto del orden del día comprendía la aprobación del ejercicio de acciones judiciales. Considero que esa interpretación resulta discutible y difícilmente conciliable con la propia doctrina jurisprudencial sobre el orden del día, incluso con la que la misma sentencia expone. Se trata, naturalmente, de una opinión personal, pero entiendo que, en el caso analizado, la cuestión sometida finalmente sometida a debate no era suficientemente identificable para los propietarios.
Lo prudente, y desde luego lo más aconsejable desde el punto de vista profesional, es que cuando la Comunidad pretenda ejercitar acciones judiciales, el punto del orden del día sea autónomo, claro y suficientemente expresivo de la finalidad perseguida.
Esta precisión evitará futuras impugnaciones, discusiones sobre la suficiencia del acuerdo y problemas procesales de legitimación activa de la Comunidad.
La consecuencia práctica de una defectuosa redacción del orden del día puede ser muy relevante, así la STS 700/2026 objeto de este análisis, nos recuerda que las omisiones o defectos en el contenido, claridad o especificidad del orden del día pueden dar lugar a la nulidad de la Junta o de los acuerdos adoptados, precisamente por el menoscabo que ello puede producir en los derechos de los copropietarios.
La sentencia afirma expresamente que la exigencia de claridad y precisión del orden del día:
«no es un requisito meramente formal o ritual». |
Por el contrario, dicha exigencia está en función de la finalidad de protección de los derechos de los comuneros, hasta el punto de que la concordancia entre el contenido del orden del día y los temas efectivamente tratados en la Junta constituye un mandato imperativo cuya omisión puede determinar la nulidad de los acuerdos adoptados o incluso de la propia Junta.
Por ello, la buena redacción del orden del día no debe verse como una carga formal, sino como una medida preventiva de primer orden.
1º El artículo 16 LPH exige que la convocatoria de la Junta indique los asuntos a tratar, configurando el orden del día como un elemento esencial de la convocatoria y no como una simple formalidad.
2º La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo exige que el orden del día permita identificar con claridad, concreción y precisión las cuestiones que van a ser debatidas y, en su caso, sometidas a votación.
3º El grado de detalle exigible dependerá de las circunstancias concurrentes en cada caso, sin que pueda exigirse una exposición completa de todos los documentos o datos, pero tampoco admitirse fórmulas genéricas que impidan conocer el verdadero objeto del acuerdo.
4º La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, por lo que el orden del día debe permitir al comunero decidir con conocimiento suficiente si asiste, delega su voto, solicita información previa o no acude.
5º No sirven, con carácter general, enunciados vagos tales como “obras”, “derramas”, “asunto de interés comunitario”, “asuntos varios” o expresiones similares cuando bajo ellas se pretenden adoptar acuerdos concretos de relevancia jurídica o económica.
6º El apartado de ruegos y preguntas no puede utilizarse como cobertura para aprobar acuerdos sobre asuntos nuevos que, por su relevancia o por las circunstancias concurrentes, hubieran exigido una referencia expresa en el orden del día.
7º La jurisprudencia distingue entre los casos de omisión absoluta del asunto, en los que la nulidad será prácticamente insoslayable, y aquellos otros en los que el asunto aparece mencionado de forma genérica, debiendo valorarse en estos últimos las circunstancias concretas del caso.
8º El ejercicio de acciones judiciales por parte de la Comunidad ha recibido un tratamiento jurisprudencial específico por su conexión con la tutela judicial efectiva, pero ello no elimina la conveniencia de redactar el punto del orden del día de forma autónoma, clara y suficientemente expresiva.
9º En definitiva, una correcta redacción del orden del día constituye una herramienta esencial para evitar conflictos, impugnaciones y gastos innecesarios, siendo siempre preferible una convocatoria clara, concreta y suficientemente expresiva a una redacción genérica que deje abierta la puerta al conflicto judicial.
