La propiedad se adquiere conforme al Código Civil (art. 348) y confiere el poder de usar, disfrutar y disponer de la cosa. El título registral, en cambio, deriva de la inscripción en el Registro de la Propiedad, que no crea la propiedad, pero protege al titular frente a terceros de buena fe (art. 34 LH).
En la práctica, puedes ser propietario sin estar inscrito, pero el registro te blinda jurídicamente.
Ejemplo: quien compra y no inscribe es dueño, pero si el vendedor vuelve a vender y el segundo comprador inscribe, este último queda protegido.
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Una hipoteca es un derecho real de garantía (art. 104 LH) que grava un bien inmueble en favor de un acreedor para asegurar el cumplimiento de una obligación.
El deudor conserva la posesión, pero si no paga, el acreedor puede ejecutar el inmueble y cobrar con su valor.
Ejemplo: si un piso hipotecado se vende, el nuevo comprador lo adquiere con la carga, salvo que se cancele en el Registro.
Depende del título jurídico de quienes la ocupan.
Si son arrendatarios con contrato vigente, el comprador se subroga en la posición del arrendador (art. 14 LAU).
Si son ocupas sin derecho, podrá ejercitar la acción de desahucio por precario (art. 250.1.2.º LEC).
Ejemplo: un banco adjudicatario de un inmueble ocupado por desconocidos deberá demandar en juicio verbal por precario para recuperarlo.
No. Cualquier obra que altere la configuración del suelo o edificación necesita licencia urbanística (art. 151 Ley 13/2015, de Ordenación Territorial y Urbanística).
Construir sin licencia implica infracción urbanística grave, sanción económica e incluso demolición de la obra.
Ejemplo: levantar un cerramiento o una piscina sin licencia puede acarrear una multa y la obligación de demoler.
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) fija plazos de garantía:
1 año para defectos de acabado.
La responsabilidad es solidaria entre los agentes de la edificación si no puede determinarse el culpable concreto.
Ejemplo: filtraciones en cubierta al segundo año → responsabilidad trienal del promotor y del arquitecto técnico.
Debe hacerse mediante demanda judicial en el plazo de tres meses (art. 18 LPH), o de un año si el acuerdo es contrario a la ley o estatutos.
Solo pueden impugnar los propietarios que votaron en contra, salvaron su voto o no asistieron a la junta.
Ejemplo: si la comunidad aprueba instalar un ascensor con cargo exclusivo a locales y el propietario disconforme no actúa en tres meses, el acuerdo deviene firme.
La servidumbre de paso (arts. 564 y ss. CC) es un derecho real limitado que permite atravesar un terreno ajeno para acceder a un predio enclavado.
El derecho de acceso, en cambio, puede ser una facultad administrativa o urbanística, sin constituir un derecho real.
Ejemplo: un terreno sin salida puede exigir servidumbre de paso; pero el acceso a una finca desde vía pública puede depender del planeamiento.
Depende del régimen de propiedad horizontal y de la normativa autonómica.
El art. 17.12 LPH permite a la comunidad limitar o condicionar los pisos turísticos por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas, aunque no puede prohibir retroactivamente una actividad ya autorizada administrativamente.
Ejemplo: si la comunidad acuerda limitar los pisos turísticos, el acuerdo afectará solo a nuevos usos, no a los ya existentes.
Si se pactó resolución por impago (art. 1504 CC), el vendedor puede resolver el contrato y retener las arras o exigir su cumplimiento con intereses.
Incluso sin cláusula expresa, el incumplimiento esencial permite la resolución por el art. 1124 CC.
Ejemplo: comprador paga señal y no comparece a firmar → el vendedor puede resolver y quedarse con las arras penitenciales.
Responde quien sea propietario en el momento de devengo del gasto (art. 9.1.e LPH).
El vendedor debe notificar la transmisión al administrador para evitar responsabilidad solidaria por gastos posteriores.
Ejemplo: si vendes en enero y la comunidad gira derramas en marzo sin haber comunicado la venta, podrías ser responsable solidario de esas cuotas.
Envíanos tu consulta y te responderemos con un enfoque legal adaptado a tu situación.
