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El contrato de opción de compra es un negocio jurídico atípico, lo que significa que carece de una regulación expresa en nuestro código civil, quedando reducido meramente a la voluntad de los pactado por las partes, artículo 1255 del código civil: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.”
De forma simplificada podríamos definirlo como un convenio entre partes por el que una cede a la otra la facultad exclusiva y excluyente de decidir sobre si celebra o no un contrato de compraventa, que habrá de celebrarse en un determinado plazo y en unas determinadas condiciones fijadas por ambas conforme al artículo 1255 del Código civil.
La opción de compra va acompañada de una prima en la que el optante y futuro comprador entrega al cedente y futuro vendedor, el precio pagado por reservarse el antedicho derecho de compraventa.
El cedente queda obligado por tanto a mantener la oferta en el plazo prefijado, dentro del cual el optante puede hacer uso de su derecho quedando entonces extinguida o consumada la opción de compra, dando lugar entonces al correspondiente contrato de compraventa.
Es muy importante indicar que para provocar los antedichos efectos es necesario que la compraventa futura proyectada, determine dos cuestiones, la determinación de la cosa (el inmueble), y el precio de este, así como en toda materia necesaria para celebrar el futuro contrato.
En este tipo de contratos debemos tener claro además que para el concedente, aún antes del ejercicio de la opción, nacen ya obligaciones consistiendo la más importante lógicamente en la obligación de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado para el ejercicio de la opción.
En España resulta frecuente, aunque no es necesario que la opción de compra se configure junto a un contrato de arrendamiento de la vivienda.
Es igualmente un contrato atípico y sin una regulación especial en que bien es cierto que habrá que estarse al caso concreto. El concepto es muy sencillo al firmar este contrato, el inquilino no compra ninguna vivienda, simplemente la alquila, pero al mismo tiempo pacta con el propietario que, si en un plazo determinado, termina comprando la vivienda, todo o parte de lo que vaya pagando de renta, sea descontado del precio final de la compraventa. También resulta perfectamente válido, aunque menos común que las rentas no se descuenten del precio final de la compra o que se incluya una prima o precio o prima por la opción. La libertad de partes rige en este tipo de contratos.
Así que, cuando firmas un arrendamiento con opción a compra, todo lo relativo al arrendamiento de la vivienda se regirá por lo normado en la LAU, pero todo lo concerniente a la opción de compra dependerá siempre de lo pactado entre las partes como hemos indicado al principio.
Algunas sentencias de interés.
1) TS, Sala Primera, de lo Civil, 878/2011, de 25 de noviembre:
Diferencias entre la compraventa y la opción de compra
“La opción de compra no es asimilable a una compraventa; aquélla es un precontrato, ésta es un contrato. La diferencia es de concepto y de naturaleza; la primera, simplemente produce el efecto de que una parte tiene derecho a poner en vigor el contrato proyectado, que puede ser el de compraventa u otro; y la segunda, es un contrato que crea derechos y obligaciones desde el momento en que se perfecciona. Pretender su asimilación es una entelequia que no puede prosperar, por lo que el motivo se desestima. …»
2) AP Barcelona, 4 /12/2020 Sec. 16.ª
“Se declara la caducidad de la opción de compra al encontrarse resuelto judicialmente el contrato de arrendamiento y la condena a la arrendataria a una indemnización por la ocupación de la vivienda con posterioridad a la extinción del arrendamiento”
3) AP Guadalajara, 16 /8/2024
La opción de compra está caducada pues si bien su vigencia se enlaza con la vigencia del arrendamiento, el plazo expreso para su ejercicio no se extiende porque la duración del arriendo se prorrogue.
4) AP Baleares, Sec. 3.ª, 5/5/2025
Es nulo el contrato de arrendamiento con opción de compra que no fija un precio cierto y determinado para la futura compraventa, y sólo indica un valor orientativo sin establecer la deducción de las rentas pagadas»
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Contacte con Nosotros y Reciba AsesoríaEn conclusión, y sin ánimo de indicar una lista cerrada, podemos enumerar después de la exposición realizada, los requisitos básicos de la configuración de una opción de compra que son:
1º Precio de la opción de compra.
2º Consecuencias del no ejercicio de la opción por el inquilino o por el optante.
3º Forma de ejercitarla.
4º Fijación de la opción de compra.
5º Precio de la opción de compra.
6º Duración de la opción de compra, que si se pacta junto con un arrendamiento lo normal es que se haga extensiva a la duración de este.
7º Cantidad de la renta que se invierte en la compraventa, caso de que el contrato sea mixto y compuesto de un arrendamiento más opción de compra.
